Encontrarte con una vivienda construida sin licencia (o con una parte ampliada sin permisos) es más habitual de lo que parece: herencias, autoconstrucciones antiguas, ampliaciones de porches, almacenes convertidos en vivienda… El problema llega cuando quieres vender, hipotecar, asegurar o simplemente poner todo en regla.
En España, una de las vías más utilizadas para regularizar estas situaciones es la declaración de obra nueva por antigüedad (también llamada “obra nueva antigua”). Ojo: el paso del tiempo no convierte por sí solo una obra en “legal”, pero sí puede permitir que acceda a escritura y al Registro cuando ya no procede que la administración ordene la restauración de la legalidad urbanística (por ejemplo, demolición) por haber caducado el plazo aplicable.
Importante: esta guía está enfocada a legalizar vivienda por antigüedad en la Comunitat Valenciana, donde la normativa clave es la LOTUP (Ley 5/2014) y su texto refundido vigente, el TRLOTUP (Decreto Legislativo 1/2021). En otras comunidades autónomas los plazos y requisitos pueden cambiar.
En esta guía te explicamos, con un enfoque práctico, cómo legalizar vivienda por antigüedad en la Comunidad Valenciana una vivienda sin licencia: qué requisitos suelen exigirse, qué documentación conviene preparar y cómo encajan Catastro, Notaría y Registro de la Propiedad.
1) ¿Qué significa “legalizar vivienda por antigüedad” (y qué NO significa)?
Cuando se habla de legalizar vivienda por antigüedad en la Comunidad Valenciana, normalmente se está describiendo un proceso de regularización para:
- Escriturar la edificación (dejar constancia en escritura pública).
- Inscribirla en el Registro de la Propiedad.
- Dejar la descripción de la finca alineada con la realidad (superficies, uso, ocupación, anexos, etc.).
Lo importante: no siempre equivale a “tener licencia como si la obra se hiciera hoy”. En la Comunitat Valenciana, además, la norma es muy clara: que haya pasado el plazo no “legaliza” automáticamente lo construido. En la práctica, muchas edificaciones quedan en una situación urbanística especial, con limitaciones para futuras ampliaciones o determinadas obras (por ejemplo, reformas que impliquen consolidación o ampliación, según el caso y el planeamiento).
Por eso, antes de invertir en documentación, el primer paso sensato es un análisis técnico-urbanístico: qué hay construido, dónde está, qué dice el planeamiento, en qué clase de suelo se ubica y si existe (o existió) algún expediente urbanístico.
2) Requisitos previos: cuándo suele ser viable
Aunque cada caso necesita revisión, en la práctica regular o legalizar vivienda por antigüedad suele ser más viable cuando se cumplen estas condiciones:
- La obra está realmente terminada (no “a medias”) y puede describirse con precisión.
- No consta una anotación preventiva por expediente de disciplina urbanística sobre esa finca (si existe, puede bloquear la inscripción).
- No se trata de suelo de dominio público ni está afectado por servidumbres de uso público general (por ejemplo, cauces, costas, carreteras, vías pecuarias, etc.).
- Ha transcurrido el plazo aplicable para que la administración ordene la restauración de la legalidad urbanística (esto depende de la normativa y, en la Comunitat Valenciana, también de la clase de suelo y la fecha de terminación).
Además, en la Comunitat Valenciana hay un punto crítico que conviene revisar desde el minuto uno:
- Clase de suelo: en suelo no urbanizable (rústico), y especialmente si existe protección o afecciones, no siempre existe “caducidad” para restaurar la legalidad. En estos casos, la vía de “obra nueva por antigüedad” puede no ser la adecuada y hay que estudiar alternativas (por ejemplo, licencia de legalización si fuera posible, o procedimientos específicos del TRLOTUP).
3) Legalizar vivienda por antigüedad en la Comunidad Valenciana: ¿cuántos años deben pasar?
La duda más común es: “¿Cuántos años tienen que pasar para legalizar una casa sin licencia?”
En la Comunitat Valenciana no hay una única respuesta tipo “X años siempre”, porque influyen dos variables:
- La fecha real de terminación de la actuación urbanística.
- Qué ley estaba vigente en esa fecha (esto es clave en el TRLOTUP).
3.1. Regla general actual (TRLOTUP): 15 años
La norma vigente (TRLOTUP) establece, con carácter general, un plazo de 15 años desde la total terminación para que la administración pueda ordenar la restauración de la legalidad en obras ejecutadas sin licencia o sin ajustarse a ella.
En la práctica, esto implica que, si la construcción es relativamente reciente y no han pasado 15 años, la vía “por antigüedad” normalmente no procede y habrá que estudiar el camino de licencia de legalización (si la edificación es legalizable y cumple normativa local: parcela mínima, retranqueos a linderos, ocupación, alturas, etc.).
3.2. Atención: no siempre han sido 15 años (obras terminadas antes del 20/08/2014)
En la Comunitat Valenciana, para obras terminadas antes del 20/08/2014 (entrada en vigor de la LOTUP), el plazo aplicable puede ser el de la legislación anterior.
Por ejemplo, la Ley 16/2005 (LUV) establecía un plazo de 4 años desde la total terminación (con matices y excepciones). Esto no es teoría: existe doctrina registral reciente que confirma que, si la obra terminó en 2012, el plazo aplicable es el de 4 años (LUV) y no el de 15 años, porque el TRLOTUP indica que el plazo a aplicar es el de la ley vigente en la fecha de finalización.
3.3. Excepciones importantes: casos en los que puede NO haber caducidad
Incluso con el régimen de 15 años, el propio TRLOTUP recoge supuestos donde no se aplica ese plazo y, en consecuencia, puede no existir caducidad para restaurar la legalidad. Entre otros, se incluyen terrenos calificados como zonas verdes, viales, dotaciones públicas, dominio público, patrimonio cultural, y también suelo no urbanizable.
Esto es crucial: en algunos casos, esperar no “abre” la puerta a regularizar por antigüedad. Primero hay que diagnosticar la situación urbanística y la viabilidad real.
Enlaces normativos (se abren en nueva pestaña):
4) Cómo demostrar antigüedad y describir correctamente la vivienda
Para declarar una obra por antigüedad, hay dos “piezas” clave:
- Probar la terminación en una fecha determinada (que sea anterior al plazo aplicable).
- Describir la edificación de forma coincidente en todos los documentos (técnico, Catastro, escritura, etc.).
¿Qué se usa como prueba? Dependiendo del caso, puede aportarse:
- Certificación catastral descriptiva y gráfica (con año de construcción y datos del inmueble).
- Certificado técnico (arquitecto/arquitecto técnico u otro técnico competente) indicando descripción y antigüedad.
- Acta notarial descriptiva (en determinados escenarios).
- Certificados o informes municipales, si el ayuntamiento los emite (por ejemplo, sobre situación urbanística).
- Documentación adicional: fotos aéreas históricas, recibos, facturas, testimonios documentales, etc. (útil para reforzar la antigüedad).
La clave para que el proceso no se atasque es la coherencia: superficies, lindes, uso, ocupación y ubicación deben cuadrar. Si Catastro dice una cosa, el levantamiento otra y la escritura otra distinta, el expediente se complica.
5) Informe técnico, medición y planos georreferenciados
En la mayoría de casos, el eje del procedimiento es un informe técnico realizado por un profesional competente. Este trabajo no es “papel por papel”: es lo que permite describir con precisión la realidad construida y prepararla para Notaría/Registro.
Normalmente, el técnico realiza:
- Visita y medición completa de la vivienda y de todas las edificaciones existentes en la parcela (vivienda, porches, almacenes, piscina, etc.).
- Levantamiento de la parcela, muy a menudo con apoyo topográfico (por ejemplo, GPS u otros métodos según el caso) para ubicar correctamente elementos y linderos.
- Planos descriptivos (plantas, alzados, superficies construidas, ocupación).
- Planos georreferenciados: hoy es habitual trabajar con coordenadas para que la ubicación sea inequívoca.
Además, en declaraciones de obra nueva (incluidas las “antiguas”), es muy relevante la identificación de la porción de suelo ocupada por la edificación mediante coordenadas geográficas. Esto ayuda a evitar errores de ubicación y facilita la coordinación con Catastro y Registro.
Resultado esperado: un paquete documental claro, coherente y defendible, listo para elevarse a escritura.
6) Catastro: validaciones gráficas y coordinación
Catastro y Registro no son lo mismo, pero trabajan cada vez más coordinados. Para una legalización por antigüedad, Catastro te interesa por dos motivos:
- Porque la certificación catastral puede servir como medio de prueba de descripción y antigüedad.
- Porque los servicios de validación gráfica ayudan a comprobar que lo que vas a declarar está correctamente ubicado y representado.
En la Sede Electrónica del Catastro existen herramientas de validaciones gráficas y también un Informe Catastral de Ubicación de las Construcciones, útil para verificar que las coordenadas de la edificación se sitúan íntegramente dentro de la parcela catastral correspondiente.
Esto es especialmente importante en fincas rústicas o parcelas grandes, donde un pequeño error de ubicación puede causar un rechazo o requerir subsanaciones.
Enlaces útiles (se abren en nueva pestaña):
- Sede del Catastro: Validaciones gráficas
- Catastro: Informe de validación gráfica (IVG)
- Catastro: Informe catastral de ubicación de las construcciones
7) Notaría y Registro: escritura e inscripción
Cuando el informe técnico y la documentación están listos, el siguiente paso es formalizar la escritura de declaración de obra nueva por antigüedad ante Notaría y llevarla al Registro de la Propiedad.
7.1. Escritura en Notaría
En Notaría se aporta la documentación (técnica, catastral y, si existe, municipal o notarial complementaria) para que el fedatario autorice la escritura. En términos generales, la normativa estatal contempla que, cuando ya no proceden medidas de restablecimiento con demolición por haber transcurrido los plazos aplicables, la constancia registral puede apoyarse en certificación municipal o técnica, acta notarial o certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que conste la terminación en fecha determinada y la descripción coincida.
7.2. Inscripción en el Registro y comunicaciones
Una vez presentada la escritura, el Registro califica e inscribe si procede. Un punto clave es que el Registrador verifica que:
- No existe anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca.
- El suelo no es demanial ni está afectado por servidumbres de uso público general.
Además, tras la inscripción, se realizan comunicaciones a las administraciones competentes (por ejemplo, ayuntamiento), y en ciertos supuestos puede hacerse constar por nota marginal la situación urbanística de la edificación, con delimitación de su contenido y limitaciones.
Marco normativo estatal (consulta en BOE):
- Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (RDL 7/2015) – Art. 28
- Real Decreto 1093/1997 (normas complementarias urbanísticas registrales)
8) Costes y tiempos habituales
El coste total depende del caso, del tamaño del inmueble y de si hay que corregir discrepancias (Catastro/Registro/realidad). Aun así, conviene separar el presupuesto en cuatro bloques:
- Honorarios técnicos: medición, levantamiento, planos, informe/certificado, georreferenciación y apoyo a la tramitación.
- Notaría: arancel notarial (regulado).
- Registro: arancel registral (regulado).
- Impuestos: en particular, Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo depende de la comunidad autónoma.
Nota sobre AJD en la Comunitat Valenciana: el tipo general de AJD (documentos notariales) es 1,5% y está prevista su bajada al 1,4% desde el 1 de junio de 2026 (salvo tipos reducidos o supuestos específicos). Puedes verificarlo en la normativa autonómica aplicable.
Referencia normativa (se abre en nueva pestaña):
Plazos: si la documentación está bien preparada, muchos expedientes avanzan de forma fluida. Lo que más suele retrasar son las incoherencias (superficies que no cuadran, falta de georreferenciación adecuada, diferencias Catastro-Registro o dudas sobre la antigüedad/fecha real de terminación).
9) Errores frecuentes que encarecen o bloquean el proceso
- Dar por hecho un plazo fijo (“siempre son 15 años”, “siempre son 4”) sin revisar fecha de terminación, ley aplicable y clase de suelo (en la Comunitat Valenciana esto es determinante).
- Confundir Catastro con Registro: actualizar uno no implica que el otro quede automáticamente regularizado.
- Documentación contradictoria (planos, superficies, descripción literaria).
- No revisar afecciones (dominio público, servidumbres, protecciones, suelo no urbanizable, etc.).
- No georreferenciar correctamente la ocupación y/o la representación gráfica cuando el Registro la exige.
- Intentar “forzar” la vía de antigüedad cuando aún procede licencia de legalización (si es legalizable) o cuando el suelo/afecciones impiden la caducidad.
Si quieres evitar idas y venidas, el objetivo es llegar a Notaría con un expediente cerrado, coherente y verificable.
10) Cómo te ayuda MAM Asesoría Técnica
En MAM Asesoría Técnica abordamos la legalización de vivienda por antigüedad con un enfoque integral: análisis previo, levantamiento, documentación técnica, coordinación con Catastro y preparación del expediente para Notaría/Registro.
Si estás en esta situación en la Comunitat Valenciana, te recomendamos empezar por un diagnóstico: qué está construido, qué se puede regularizar y cuál es la vía más segura para tu caso (antigüedad, licencia de legalización u otras opciones según normativa y planeamiento).
FAQ: preguntas frecuentes
¿Se puede legalizar una casa en suelo rústico (no urbanizable) en la Comunitat Valenciana?
En la Comunitat Valenciana hay que ser especialmente prudente con el suelo no urbanizable. En determinados supuestos, el TRLOTUP prevé que no exista caducidad para ordenar la restauración de la legalidad, por lo que la vía de obra nueva por antigüedad puede no ser viable. En estos casos hay que estudiar el planeamiento y, si procede, licencia de legalización u otros procedimientos específicos (según el caso).
¿Es obligatorio el informe de un técnico competente?
No siempre es la única vía, pero en la práctica suele ser la opción más sólida. Un técnico puede medir, describir y documentar la edificación con planos y, cuando procede, georreferenciación para que todo encaje con Catastro, Notaría y Registro.
En la Comunitat Valenciana, ¿cuántos años deben pasar para “legalizar por antigüedad”?
Depende de la fecha de terminación y de la ley vigente en ese momento. Con carácter general, el TRLOTUP fija 15 años desde la terminación, pero para obras terminadas antes del 20/08/2014 puede aplicar el régimen anterior (por ejemplo, 4 años bajo la LUV en muchos supuestos). Además, en ciertos suelos/afecciones puede no existir caducidad. Lo recomendable es revisar el caso concreto.
¿Catastro y Registro deben coincidir al 100%?
No siempre coinciden de partida, pero cuanto más alineados estén, más fácil será el proceso. Si hay discrepancias, conviene resolverlas con un levantamiento técnico y validaciones para evitar subsanaciones.
¿Cuánto cuesta legalizar una vivienda ya construida?
No hay un precio único. Depende del inmueble, de si hay discrepancias Catastro/Registro y de costes de notaría, registro e impuestos (incluido AJD, que varía por comunidad autónoma).
¿Qué significa que una vivienda quede “fuera de ordenación” o con limitaciones?
Puede quedar regularizada a efectos registrales, pero con limitaciones urbanísticas para determinadas obras futuras (por ejemplo, ampliaciones o consolidaciones). La situación concreta depende del planeamiento municipal y de la normativa aplicable.